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物业管理费包括哪些项目?

2017-11-17 17:22:41   来源: 网络    浏览数:813

文章导读:物业管理使用人或所有人依据物业管理服务合同应当付出的费用,称物业管理费。可是您知道物业管理费包含什么吗?您又知道物业管理费包括哪些项目?用到什么地方?

物业管理费包括哪些项目(费用构成):

1.公共设施、设备日常运行维修及保养费,包括:

(1)公共建筑(如过道、门厅、楼梯及道路环境)内的各种土建零修费;

(2)给排水日常运行、维修及保养费;

(3)电气系统设备维修保养费;

(4)燃气系统设备维修保养费;

(5)消防系统设备维修保养费;

(6)公共照明费;

(7)不可预见费;

(8)易损件更新准备金。

不包括:

?业主拥有房产内部的各种设备、设施的维修运行、保养与维修费用;

?公共设施、设备的维修费用;

?电梯的运行、维修费用;

?冬季供暖费;

?高压水泵运行、维修费用;

?公用天线保养维修费;

这些费用按国家和地方政府的现行规定和标准分别向产权人和使用人另行收取。


2.绿化管理费:指小区环境绿化的养护费用,包括:绿化工具费、劳保用品费、绿化用水费、农药化肥费、杂草清运费、景观再造费。


3.清洁卫生费:包括清洁工具、劳保用品、卫生防疫杀毒费、化粪池清掏费、垃圾外运费和清洁环卫所需之其他费用。


4.保安费:对封闭式小区公共秩序的维持费用。不是封闭式小区不能收保安费。包括:保安器材装备费(保安系统、保安器材等);保安人员人身保险费(如每年投保2万元人身意外伤害险,保险费率为4%);保安用房及保安人员住房租金(如保安用房按每人8平方米计算,住房月租金为8元/平方米)。


5.办公费:交通费(车辆及保险维护费用)、通讯费、低值易耗办公用品费、书报费、广告宣传社区文化费、办公用房租金(含水电费)、其他杂项等。


6.物业管理企业固定资产折旧率:固定资产包括:交通工具、通讯设备、办公设备、工程维修设备、其他设备等。固定资产平均折旧年限一般为5年。


7.利润:利润率按各地物价主管部门根据本地区实际情况确定,一般普通住宅小区平均利润率不高于社会平均利润率为上限。

8.法定税费:法定税费指按现行税法物业管理企业在进行企业经营活动过程中应缴纳的税费。物业管理企业享受国家对第三产业的优惠政策,应缴纳的税费主要是两税一费(代收代缴部分不计征)

(1)营业税:按企业经营总收入的5%征收;

(2)城市建设维护税:按营业税7%计征;

(3)教育附加费:按营业税3%计征。


以上8项费用即为费用构成,测算出来后全部相加就是公共性服务费用。如果一个住宅小区没有其他资金来源渠道,只靠物业管理收费维持运转。则每户收费标准即为前8项之和再除以总建筑面积和12个月,即得出每月每平方米应交金额。


如果小区还有多种经营收入可以补贴到物业管理收费中,如有小区配套公建房出租收入、停车费收入、维修养护专项基金利息的补贴等,则先测算出其他收入补贴到每月每建筑平方米的数额,再用总费用扣减,结果即为每户应交物业管理费。


举例来说:如果经过上述8项费用测算,小区公共性服务费用为2元/平方米,如果小区没有其他收入来源,则为了维持小区正常物业管理运转,每户需按2元/平方米交费。如果小区还有其他收入来源,并且补贴到物业管理费大概为1.2元/平方米,则住户每月实际交纳物业管理费为(2-1.2)=0.8元/建筑平方米。由此看来物业管理企业开展多种经营,多渠道筹集资金,是降低物业管理收费的非常重要的手段。

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